Вопросы и ответы о перепланировке и переустройстве

1. Что такое перепланировка? Как она отличается от переустройства?

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка в многоквартирном доме включает изменение конфигурации помещения, требующее корректировки его технического паспорта. Переустройство подразумевает установку, замену или перемещение инженерных систем, что также требует изменений в паспорте.

Перепланировка охватывает работы по монтажу и демонтажу стен, перегородок, окон, дверей и встроенных шкафов. Переустройство касается установки или переноса сантехники, например, замены ванны на душевую кабину или газовой плиты на электроплиту.

При этом установка электрических розеток, кондиционеров, посудомоечных и стиральных машин не считается переустройством и не требует согласования, так как не фиксируется в техническом паспорте. Далее под термином «перепланировка» будет рассмотрено также и переустройство.

2. Какова ответственность за самовольную перепланировку?

В случае обнаружения самовольной перепланировки помещения может быть применена административная ответственность в виде штрафа. В постановлении об административном нарушении указывается сумма штрафа.

Размер штрафа для физических лиц варьируется от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей, а для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от 40 000 до 50 000 рублей.

Кроме того, владелец самовольно перепланированного помещения обязан привести его в соответствие с технической документацией (вернуть в прежнее состояние) или узаконить произведенные работы, оформив в Мосжилинспекции акт о завершенной перепланировке.

3. Какой орган в Москве согласует перепланировку?

Если помещение находится в многоквартирном доме, то уполномоченным органом, отвечающим за согласование перепланировок, является Мосжилинспекция.

Процедура предоставления государственной услуги по согласованию переустройств и перепланировок в многоквартирных домах регламентирована постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (далее — Постановление № 508-ПП).

Если необходимо узаконить перепланировку в нежилом здании или частном жилом доме, заявителю следует обратиться непосредственно в ГБУ МосгорБТИ.

4. Как подать заявление на согласование перепланировки и получить результат госуслуги?

Государственная услуга по согласованию перепланировок в Москве доступна только в электронном виде. Заявление и необходимые документы можно подать через личный кабинет на Портале государственных и муниципальных услуг Москвы. Проектная документация должна иметь электронную подпись представителя проектной организации. После рассмотрения документов Мосжилинспекция отправляет решение заявителю в личный кабинет на Портале. Также можно выбрать МФЦ для получения документов в бумажном виде.

5. Какие работы требуют оформления проектной документации?

Для выяснения, какие работы требуют согласования и какие документы нужны, важно определить, требуют ли они проектной документации. 

Работы, требующие разработки проектной документации, включают:

— Изменения несущих конструкций (например, создание или расширение проема, устройство антресоли);

— Работы, влияющие на общее имущество дома и его архитектурный облик (например, изменение входной группы, установка навеса или вентиляционного короба);

— Изменение размеров санузла или перенос кухни;

— Изменение границ изолированных помещений;

— Изменение оконных и дверных проемов на балконах и лоджиях без изменения архитектуры дома.

Полный перечень работ указан в пунктах 2 и 3 приложения 1 к Постановлению № 508-ПП.

6. Какие работы не требуют разработки проектной документации?

К видам работ, которые НЕ НУЖДАЮТСЯ в оформлении проектной документации, относятся:

    — Установка, перемещение или демонтаж сантехнического оборудования (плит, унитазов, раковин, душевых кабин и т.д.) в рамках существующих габаритов кухонь и санузлов;

    — Монтаж или демонтаж встроенных шкафов;

    — Создание или демонтаж ненесущих перегородок, а также изменение проемов (в том числе дверных) в таких перегородках.

Это при условии, что здание, в котором находится помещение, не является объектом культурного наследия. В случае, если это так, для выполнения вышеперечисленных работ потребуется разработка проектной документации.

7. Какой порядок согласования перепланировки?

Процедура согласования перепланировки зависит от того, планируются ли работы или они уже выполнены, а также требуют ли эти работы разработки проектной документации.

Исходя из этого, существуют следующие сценарии согласования перепланировки:

7.1. Если работы еще не выполнены и одна из них требует разработки проектной документации:

    — Следует подготовить проект перепланировки;

    — Подать заявление через Портал, выбрав цель обращения «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля и загрузив проект с другими документами;

    — Получить решение Мосжилинспекции о согласовании;

    — Выполнить все работы в соответствии с согласованным проектом;

    — После завершения работ подать через Портал заявление о «Оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке», загрузив акты скрытых работ и технический план, если это необходимо;

    — Обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для проверки завершенных работ;

    — Получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

7.2. Если хотя бы одна из выполненных работ требует проектной документации, но предварительное согласование не было получено:

    — Следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;

    — Подать через Портал заявление о «Оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы без решения о согласовании», заполнить необходимые поля и загрузить подтверждение безопасности и технический план;

    — Обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для проверки;

    — Оплатить штраф за самовольную перепланировку;

    — Получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

7.3. Если все работы не требуют разработки проектной документации:

    — Выполнить такие работы (если они еще не были сделаны). В этом случае штраф за самовольную перепланировку не применяется;

    — Подготовить эскиз выполненной перепланировки в виде поэтажного плана;

    — После завершения работ подать через Портал заявление о «Оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке», загрузив эскиз и технический план;

    — Обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для проверки;

    — Получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

При подаче заявления на госуслугу через Портал рекомендуем сразу прикрепить скан-копии правоустанавливающих документов и технического паспорта на помещение. Мосжилинспекция самостоятельно запрашивает эти документы через межведомственное взаимодействие. Однако в случае отсутствия ответа на запрос срок предоставления услуги может быть приостановлен на 15 рабочих дней, и заявителю следует будет загрузить недостающие документы через личный кабинет на Портале.

8. Каковы сроки предоставления государственной услуги?

Сроки предоставления государственной услуги варьируются в зависимости от типа поданного заявления:

    — Срок получения решения о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения в многоквартирном доме составляет 20 рабочих дней. Если помещение находится в объекте культурного наследия, этот срок увеличивается до 30 рабочих дней;

    — Срок оформления акта о завершенной перепланировке (если работы были выполнены после получения согласования или по эскизу) составляет 10 рабочих дней;

    — Срок оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы без предварительного согласования, если оно требуется, составляет 30 рабочих дней.

В указанные сроки не включается время приостановки предоставления услуги. Услуга может быть приостановлена на:

    — 15 рабочих дней для представления технического паспорта или правоустанавливающих документов;

    — 90 календарных дней для уплаты штрафа за самовольную перепланировку.

Срок предоставления услуги возобновляется после устранения причин, ставших основанием для приостановки.

9. Что делать, если поступило решение о приостановлении государственной услуги?

Государственная услуга может быть приостановлена в следующих случаях:

— Если требуется предоставить в Мосжилинспекцию техническую или правоустанавливающую документацию, такую как поэтажный план или выписка из реестра. Мосжилинспекция может запросить эту информацию, но если заявитель не предоставит документы, услуга приостановится на 15 рабочих дней.

— При необходимости оплаты штрафа за самовольные работы, заявитель должен представить доказательство уплаты штрафа в Мосжилинспекцию. Если выдано постановление о привлечении к административной ответственности, услуга приостанавливается на 90 дней.

Для возобновления услуги нужно в установленный срок предоставить скан-копии документов через личный кабинет на Портале. Срок оказания услуги возобновляется после устранения причин приостановки, в противном случае Мосжилинспекция откажет в услуге.

10. Стоимость государственной услуги

Согласование перепланировки предоставляется бесплатно. Мосжилинспекция не разрабатывает проектную документацию; для этого заявителю нужно обратиться в проектную организацию. Расходы на документацию несет заявитель.

Для квартир в панельных домах массовых серий существует каталог типовых решений перепланировок на сайте Мосжилинспекции. В этом случае достаточно подать заявление на Портале с указанием номера типового проекта. Мосжилинспекция бесплатно организует создание технического заключения, при условии доступа в помещение для обследования.

11. Какую перепланировку нельзя согласовать?

При перепланировке помещений в многоквартирных домах запрещается выполнять работы, ухудшающие условия проживания в перепланируемых или смежных помещениях, а также нарушающие требования законодательства и строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы для многоквартирных домов (можно скачать Перечень недопустимых мероприятий).

Например, недопустимо:

    — Демонтаж или уменьшение размеров инженерных коробов, даже если общедомовые коммуникации не затрагиваются;

    — Установка кухни над жилой комнатой в нижерасположенной квартире;

    — Размещение санузла над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры;

    — Устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом квартиры сверху;

    — Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;

    — Объединение балкона или лоджии с внутренними помещениями;

    — Установка полов с подогревом от общей системы водоснабжения;

    — Строительство лоджий, балконов, террас, веранд на втором и более этажах;

    — Иные изменения, ухудшающие условия эксплуатации дома.

12. Документы, необходимые для согласования любой перепланировки

Помещение должно находиться в многоквартирном доме, введённом в эксплуатацию, с оформленными правоустанавливающими документами. Необходим также технический паспорт на помещение от ГБУ МосгорБТИ; кадастровый паспорт не подойдёт. Если его нет, обратитесь в ГБУ МосгорБТИ.

Для перепланировки требуется согласие всех членов семьи нанимателя или собственников помещения в письменной форме. Если изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи или собственников смежного помещения.

13. Какие правоустанавливающие документы необходимы для перепланировки квартиры в новостройке, полученной по договору участия в долевом строительстве, если право собственности еще не оформлено?

Если на перепланируемое помещение еще не оформлено право собственности, правоустанавливающими документами будут являться договор участия в долевом строительстве и акт приема-передачи помещения.

Если имеет место уступка прав по договору, заявитель также должен предоставить договор об уступке прав на участие в долевом строительстве.

14. Требуется ли согласие других собственников (нанимателей) на перепланировку помещения?

Если помещение находится в общей долевой или совместной собственности, или же передано нескольким лицам по договору социального найма, согласие всех собственников (нанимателей) на перепланировку обязательно. Это согласие должно быть оформлено в письменной форме и не требует нотариального заверения.

Скан-копия данного согласия загружается при подаче заявления в разделе «Сведения об имущественных правах на объект недвижимости» на Портале государственных и муниципальных услуг города Москвы.

Следует отметить, что согласие несовершеннолетнего (или подопечного) на принадлежащее ему помещение оформляется его законными представителями.

Если при переустройстве или перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в смежном жилом помещении на основании договора социального найма, либо всех собственников смежного помещения, если оно находится в собственности (для физических лиц — нотариально удостоверенное).

15. В чем различие между проектом перепланировки и техническим заключением о допустимости и безопасности выполненных работ? Каковы требования к такой документации?

Проект переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме разрабатывается только на запланированные работы и может быть создан любой проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации. Если проект включает работы, затрагивающие несущие конструкции, необходимо заключение о техническом состоянии этих конструкций от автора проекта или ГБУ «Экспертный центр».

Техническое заключение о безопасности выполненных работ может быть подготовлено любой проектной организацией, но если затрагиваются несущие конструкции, его должен составить автор проекта или ГБУ «Экспертный центр».

Требования к оформлению указаны в приложении 3 к Постановлению № 508-ПП. Проект и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью уполномоченного лица.

16. Можно ли представить проектную документацию без электронной подписи?  

При отсутствии электронной подписи уполномоченного лица проектной организации документы не будут приняты.

17. Что такое эскиз выполненной перепланировки и нужно ли получать предварительное согласование перед выполнением таких работ?  

«Простые» работы, не требующие разработки проектной документации, могут быть узаконены в упрощённом порядке.

В этом случае заявитель не обязан разрабатывать проект перепланировки или техническое заключение — достаточно подготовить эскиз выполненной перепланировки самостоятельно и подать заявление на оформление акта о завершении переустройства и перепланировки помещения. В данном случае штраф за самовольную перепланировку не применяется.

Эскиз представляет собой схематичное изображение выполненных работ в виде поэтажного плана и сопроводительной экспликации, которая включает описание, назначение и состав помещений после проведения переустройства и/или перепланировки. Эскиз должен содержать пояснения заявителя и включать следующие данные:

— адрес помещения;

— план помещения и экспликацию до выполнения работ;

— план помещения и экспликацию после выполнения работ;

— описание проведённых работ (по усмотрению заявителя).

18. Если вместе с квартирой был получен кадастровый паспорт, но технический учёт квартиры не проводился, достаточно ли этого для согласования перепланировки?  

Перед подачей заявки помещение должно быть поставлено на технический учёт и иметь технический паспорт.

Таким образом, согласовать перепланировку квартиры можно только при наличии технического паспорта, а лишь кадастрового паспорта недостаточно.

Для получения технического паспорта следует обратиться в ГБУ МосгорБТИ.

19. В каких случаях необходимо оформлять журнал производства работ и акты на скрытые работы? Кто отвечает за их оформление?  

Акты освидетельствования скрытых работ и журнал производства работ требуются, если работы выполняются на основании решения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки.

Акты освидетельствования скрытых работ должны быть оформлены организацией, осуществляющей авторский надзор, а также исполнителем работ для следующих мероприятий: устройство гидроизоляции, шумоизоляции полов и усиление проёмов в несущих конструкциях.

Журнал производства работ необходимо представлять только для работ, касающихся несущих конструкций дома (например, создание проёма в несущей стене или перекрытии). Если же работы не затрагивают несущие конструкции, оформление журнала производства работ не требуется.

20. Получено решение о согласовании переустройства и перепланировки помещения. Могу ли я начать работы?  

Решение о согласовании перепланировки позволяет начать выполнение работ согласно утверждённому проекту. Отклонения от согласованного проекта недопустимы и могут привести к отказу в оформлении акта о завершенной перепланировке или отзыву согласования.

Важно выполнить работы в срок, указанный в решении о согласовании.

21. Как исправить ошибку в полученном решении о согласовании или акте о завершенной перепланировке?  

Если в документе, полученном по результатам государственной услуги, обнаружена ошибка, необходимо обратиться в Мосжилинспекцию с её указанием. Обращение можно отправить по электронной почте, через официальный сайт Мэра Москвы (mos.ru) или в письменном виде.

22. Можно ли изменить согласованный проект перепланировки?  

Административный регламент не допускает внесения изменений в согласованный проект перепланировки. Но некоторые незначительные отклонения от проектного решения допустимы, если они не касаются общего имущества многоквартирного дома, несущих конструкций или границ санузлов. В таком случае при подаче заявления на оформление акта о завершенной перепланировке нужно приложить эскиз финальной конфигурации помещения, который можно создать самостоятельно. Эскиз должен соответствовать следующим условиям:

— План и экспликация помещений до начала работ – согласованы с проектом.

— План и экспликация помещений после выполнения работ – отражают итоговую конфигурацию с учетом мелких отклонений, не требующих проектной документации.

23. Какой срок выполнения работ после получения решения о согласовании перепланировки?  

Решение о согласовании переустройства действует в течение 18 месяцев с момента его принятия, и продление срока не предусмотрено.

24. Что делать после завершения работ по перепланировке?  

После завершения работ подайте заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке через Портал, указав цель обращения. Заполните необходимые поля и загрузите акты скрытых работ, журнал производства (при необходимости) и технический план от кадастрового инженера.

Для комиссионной приемки обеспечьте доступ в помещение сотруднику Мосжилинспекции и присутствие представителей проектной организации, если затрагивались несущие конструкции. После приемки будет оформлен акт о завершенной перепланировке или отказ. В случае отказа устраните недостатки и повторно обратитесь за оформлением акта в срок действия решения о согласовании.

25. Что делать после получения акта о завершенной перепланировке?  

После получения акта нужно обратиться в ГБУ МосгорБТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения. Информацию о порядке внесения можно найти на сайте ГБУ МосгорБТИ.

26. Что делать, если в техническом паспорте помещения указана несогласованная перепланировка (красные линии)?  

Если работы, требующие проектной документации, уже выполнены, их можно узаконить в порядке, указанном в пункте 7.2. Если работы не требуют проектной документации, их согласование осуществляется в соответствии с пунктом 7.3.

27. Как согласовать перепланировку в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия?  

Работы по перепланировке в таких домах требуют обязательного оформления проектной документации и регламентируются пунктами 7.1. и 7.2. государственной услуги. В процессе предоставления данной услуги Мосжилинспекция направляет проектную документацию, представленную заявителем, в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) для получения заключения о допустимости перепланировки.

Если перепланировка затрагивает охраняемые элементы, проектная документация должна быть согласована с Мосгорнаследием в рамках госуслуги по согласованию проектной документации для сохранения объектов культурного наследия регионального значения или выявленных объектов культурного наследия.

28. Каковы процедуры замены газовой плиты на электрическую?

Замена газовой плиты на электрическую относится к переустройству и не требует проектной документации или согласования с Мосжилинспекцией. Сначала обратитесь в управляющую компанию для проверки возможности подключения электрической плиты к электросети.

Если нужна дополнительная мощность, получите технические условия у управляющей компании. Отключение газового оборудования должно производиться АО Мосгаз с оформлением акта о выполненных работах.

После замены плиты подайте заявление в Мосжилинспекцию через Портал госуслуг для оформления акта о завершенном переустройстве, приложив эскиз работ и акт от АО Мосгаз.

Получив акт, обратитесь в ГБУ МосгорБТИ за новым техническим паспортом, а затем в энергосбытовую компанию для применения понижающего коэффициента на тариф электроэнергии. Если есть договор с ресурсоснабжающей организацией, прекратите начисления за газ.

29. Можно ли объединять помещения в рамках перепланировки?  

Объединение помещений (квартир) осуществляется на основании проектной документации и в соответствии с пунктами 7.1. или 7.2. Следует отметить, что если помещения принадлежат различным собственникам, необходимо получить их согласие на проведение работ.

Объединение нежилого помещения с жилым возможно только в рамках государственной услуги по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые, которую предоставляет Департамент городского имущества города Москвы.

30. Допустимо ли размещение кондиционеров на фасаде многоквартирного дома?  

Установка кондиционеров не требует изменений в техническом паспорте помещения, поэтому она не считается переустройством или перепланировкой и не требует согласования с Мосжилинспекцией. Тем не менее, установка кондиционеров на объектах культурного наследия или выявленных объектах возможна только на дворовых фасадах или если их размещение предусмотрено проектом по сохранению данных объектов.

31. Можно ли демонтировать или уменьшить размеры инженерного (вентиляционного) короба? Возможно ли устроить короба с меньшими размерами, если они не были возведены застройщиком в новостройке?  

Инженерные короба и коммуникации в них считаются общим имуществом собственников многоквартирного дома. При перепланировке помещений уменьшение общего имущества, включая инженерные короба, не разрешается. Если в доме-новостройке инженерные короба не были возведены застройщиком, их следует устанавливать в размерах, указанных в строительной документации, которую можно получить в организации, управляющей домом.

32. Можно ли изменить направление открывания входной двери в квартиру?  

Согласно Техническому регламенту по требованиям пожарной безопасности и требованиям к эвакуационным выходам, установленным в СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», направление открывания дверей в квартиры не регламентируется. Изменение направления открывания не требует внесения изменений в технический паспорт помещения и, соответственно, не нуждается в согласовании с Мосжилинспекцией.

33. Можно ли установить трап в ванной или душевой?  

В ванных и санузлах разрешается установка трапа в качестве душевого поддона, при условии, что при выполнении работ не затрагивается межэтажное перекрытие и обеспечивается гидроизоляция, как указано в примечании 2 пункта 17.8 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

34. Можно ли объединять комнату с балконом (лоджией)?  

Объединение внутренних помещений квартиры с балконами, лоджиями, террасами или верандами незаконно.

35. Требуется ли согласование, если квартира приобретена со «свободной» планировкой?  

Важно отметить, что в законодательстве нет понятия «свободная планировка». Если в квартире в новостройке отсутствуют перегородки и необходимо возведение стен для санузла, уборной, ванной комнаты или кухни, требуется разработать проект перепланировки.

36. Требуется ли согласование для изменения оконного переплета (конфигурации рам)?  

Такое изменение не считается переустройством или перепланировкой, следовательно, не требует согласования с Мосжилинспекцией.